保险基金投资房地产的比例增加了150多亿，要注意楼市的风险

导读： 除上市房企外，房地产债权投资计划也是保险资金进入房地产市场的重要手段之一。

中国保险资产管理协会（以下简称保险资产管理协会）统计数据显示，2016年1月至2月，房地产债权投资计划注册16个，注册规模152.9亿元，占保险资产管理产品注册规模375.54亿元的40%。去年，房地产债权投资计划注册规模超过1000亿元，占保险资产管理产品注册规模的37.68%。

其中，保险基金已投资绿地集团的债权投资计划达到208亿元，集中度过高。去年11月，《中意-广州绿地商业地产债权投资计划评估意见》写道。

虽然注册规模没有突飞猛进，但自去年下半年以来，房地产市场的风险已成为房地产债权投资计划中经常提到的外部专家意见。

房地产投资比例增加

恒大人寿保险3月底，有限公司宣布委托生命保险资产管理有限公司共17亿元。3月10日，以受托人名义设立生命资产-恒大中心房地产债权投资计划一号(认购金额5亿元，存续期12个月)、生命资产-恒大中心房地产债权投资计划2号(认购金额5亿元，存续期15个月)、生命资产-恒大中心房地产债权投资计划3号(认购金额5亿元，存续期18个月)、生命资产-恒大中心房地产债权投资计划4号(认购金额2亿元。

这是恒大收购中新东方人寿并更名恒大人寿后的第一个债务投资计划。投资计划以合肥悦泰商业经营管理有限公司为偿债主体，委托资金投资合肥恒大中心C地块商业房地产项目。

根据工商登记资料，合肥粤泰商业经营管理公司注册资本为3000万元，是恒大地产的全资子公司。

据报道，房地产债务投资计划集中在商业地产、棚户区改造、经济适用房等项目上。由于资产短缺，去年保险资金的使用出现了房地产债务投资计划增加，基础设施债务投资计划下降的状态。

2015年，18家机构（包括中国保险投资有限公司）注册各类资产管理产品121种，总注册规模2706.13亿元。其中，房地产债权投资计划69项，注册规模1019.68亿元，仅占37.68%，今年前两个月上升至40%。

据知情人士透露，目前国内流动性相对充裕。在资产短缺的背景下，恒大集团安排设立四个投资计划，支持恒大人寿。恒大本身银行信贷充足，银行贷款利率只有4%-5%，不依赖10%的债权投资计划融资。

与传统的银行贷款等房地产企业融资方式相比，房地产债权投资计划的利率相对较高。多项房地产债权投资计划未披露收益率。披露的数据显示，生命资产-恒大中心房地产债权投资计划年收益率为10%；中英益利-天津中心购物中心和公寓债权投资计划第一年投资收益率不高于9.5%，第二年和第三年投资收益率不高于10%；中意-广州绿地商业房地产债权投资计划预期收益率为6.1%。

外部专家在中意-广州绿地商业地产债权投资计划评估意见中透露，保险资金已投资绿地集团债权投资计划208亿元，集中度过高。但绿地集团外部融资利率持续下降，年内无提款需求。

多个投资计划被提示风险

随着房地产行业周期的调整，去年年初，相关部门还在专家组的评论中表示，房地产行业的调整和分化压力开始显现，需要关注拟投资项目所在地区市场的供需和分化压力。

到2015年下半年，许多房地产债务投资计划主要是房地产行业和区域市场的风险。这些房地产债务投资项目主要投资于二线城市。

1月21日，外部专家会建议关注宏观经济风险、房地产行业风险、偿债主体、担保主体信用风险、尤其是杭州房地产市场。

去年12月25日注册的太平洋-昆明联想科技城债务投资计划建议关注昆明当地商业地产市场的供应压力和未来市场价格变化对债务计划现金流的影响。去年12月22日注册的中英益利-中冶烟台房地产债务投资计划建议关注烟台当地房地产市场风险和偿债主体信用风险。

即使是一线城市也表明了房地产市场的风险。2015年11月13日注册的中意-广州绿地商业地产债务投资计划表明，近三年来，广州金融城办公市场供应集中，区域基础设施不成熟，存在销售风险。

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