以房养老：大多数人不买

导读： 根据2016中国小康生活指数的调查，71.5%的受访者认识到以房养老，以房养老的新概念影响了很多老人及其家人的心，但能否真正打动他们还是个疑问。

一个月有近2万元的养老金，房子可以一直住，比租出去更划算。

70岁的北京老人李明珠在楼下参加老年活动时告诉邻居。

李明珠是新华社退休干部。在这个新华社员工的家属区，她是老年人中的财务管理保险、最灵通的金融产品消息之一。

新的性价比养老产品

李明珠提到的性价比产品是幸福人寿保险推出以房养老产品，房来宝。

房来宝的全称是房来宝老人住房反向抵押养老保险。拥有房屋完全产权的老年人将其房地产抵押给保险公司经抵押权人同意，可继续拥有房屋占有、使用、收入和处分权，并按约定条件领取养老保险金直至死亡；老年人死亡后，保险公司有权处分抵押财产，处罚收入优先支付养老保险相关费用。

据估计，以70岁老人为例，如果房价为500万元，扣除延期年金保费和保单管理费，老人每月领取的养老金约为18500元。

该产品对老年人设定了年龄限制，从60岁到85岁。由于该产品与普通保险产品相比较复杂，犹豫期较长，为30天（普通产品犹豫期为10天），即老年人在保险后30天内退保，其权益不受损失。

一向敏感的李明珠闻到了这款产品的独特性。的确，这是中国第一个正式的以房养老保险产品。

那么，什么是养老呢？

住房养老，是基于生活资源优化配置理论，利用住房寿命周期和老年居民生存差异，拥有巨大的房地产资源，特别是死后住房价值，通过一定的金融或非金融机制提前现金，实现价值流动，建立长期、持续、稳定甚至终身现金流入。浙江大学经济学院教授柴效武对以房养老研究多年说。

这一新兴的养老理念是通过构思精细的金融保险机制，将人们拥有的大部分住房与晚年生活必须考虑的养老保障联系起来的产物。反向抵押贷款是金融保险机构基于住房养老理念创建的一种新型金融产品。银行开设该产品可称为反向抵押贷款；保险部门开设该业务可称为房地产养老金寿险或老年人住宅反向抵押养老金寿险”。

一般来说，老年人将房屋抵押给银行、保险公司和其他金融机构。经过评估，他们获得了一笔钱。金融机构每月向老年人发放养老金，使他们的生活质量更高。他们死后，房子将由金融机构处理。如果你死得早，房子会属于金融机构，但剩下的钱会给老人指定的继承人。

反向抵押来自西方

事实上，虽然住房养老模式在中国仍然是一件新事物，但在西方社会，它已经发展成为一社会和金融产品。

住房养老是西方发达国家常见的养老模式，是指老年人定期获得一定数额的养老金或接受老年公寓服务的养老方式。在不同国家特点的住房养老实践中，反向抵押贷款（也称为反向抵押贷款）最受欢迎和使用。

反向抵押贷款最早起源于荷兰，其总体安排是：年轻人购买老年人的房子，并允许他们在一生中免费租房，然后在老年人死后收回房子。

反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的是美国。20世纪60年代和70年代，美国开始出现住房反向抵押贷款，贷款产品种类繁多。出现了定期年金、住房使用期年金、分期增加年金、信贷额度等支付方式。贷款利率包括固定利率和浮动利率。

随着社会养老保障压力的增加，美国政府开始关注住房反向抵押贷款，并通过了《1987年国家住房法案》。此后，住房反向抵押贷款在美国大规模推广，并有公共保险部门提供的保险。实施住房反向抵押贷款证券化和公共承保，促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。

美国住房反向抵押贷款市场在21世纪初发展迅速。根据美国住房反向抵押协会的数据，20世纪90年代不到200家金融机构参与住房反向抵押贷款，扩大到2005年的1300多家，数量呈上升趋势。此后，2007年发放的住房权益转换抵押贷款已达107388份，2003年不足7000份。整个住房反向抵押贷款发展迅速。

人口老龄化已成为全球现象。养老保障将是任何国家和地区的重大挑战。柴效武总结了我国老龄化的特点：老龄化人口规模大，占总人口比例高，老龄化速度快。前财政部长项怀诚在香港公开大学举办的区域经济一体化研讨会上表示，中国人口的老龄化速度将远高于世界平均水平。2000年，全球和中国60岁以上人口的比例约为10%，大致相同；到2030年，这一比例分别为16%和24.5%，中国人口老龄化速度远快于其他国家。

人口预期寿命的显著提高著提高是经济发展、科技进步和生活水平提高的必然结果。然而，老年人口增长过快，养老负担过重，进入老龄化社会速度过快。此外，独生子女政策的负面影响越来越明显，我国养老问题日益突出，人口老龄化危机日益严重。未富先老、养老资源严重短缺、养老保障制度不完善等，也使消化老龄化危机面临多种困难。一些城市的个人养老金账户已经处于空账户运营状态。因此，通过住房养老，老年人可以有持续稳定的固定收入来改善晚年生活，弥补社会养老和家庭养老的不足。柴效武说。

事实上，早在2004年，柴就提出了60岁前养房，60岁后养房的观点，当时引起了很大的社会反响。随着老龄化社会的到来，以房养老的观点越来越被公众接受。

2013年9月13日，中国政府网全文公布了国务院发布的《关于加快养老服务业发展的若干意见》

2014年6月23日，中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》自2014年7月1日至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。柴效武说：这标志着以反向抵押为形式的住房养老金在中国正式启动。

今年3月31日，国家发改委宣布 《关于深化2016年经济体制改革重点工作的意见》提出，将推进住房反向抵押养老保险试点。中国保监会表示，今年将选择经济条件好、房地产市场标准化、地方政府支持的城市和地区纳入试点范围。

住房养老金是一种新的养老金概念，而反向抵押贷款只是住房养老金概念指导下的一种具体操作工具。住房养老金的具体操作方法有30种，反向抵押贷款只是其中之一，风险最大，关联方面最多，操作事项最复杂。国务院、中央银行、中国保监会、国家发展和改革委员会提出的老年人住房反向抵押养老保险是反向抵押贷款的新方法。

有多少人愿意为以房养老买单？

政策出台后，越来越多的人了解到以房养老的概念。2016中国小康生活指数调查显示，71.5%的受访者认识到以房养老。以房养老的新概念影响了很多老人及其家人的心，但能否真正打动他们还是个问题。

根据幸福人寿的最新数据，从2015年3月批准到2016年4月底，有58名客户和77名客户签署了保险意向书。其中32户已成功领取保险金，月保险金5000-1万元，平均月保险金8000元，最高为上海客户，月保险金1.9万元。

然而，在2015年60岁人口达到2.16亿的中国，77人的数字确实是沧海一粟。

不仅客户很少，保险公司也不热情，国内四大保险公司也没有立即推出相关产品。

太平保险公司财务规划师苏晨表示，在他的76位客户中，只有一位客户咨询了他的住房养老金。这位55岁的客户在北京拥有四处房产，准备用一套房来养老他的孩子。

其他客户大多咨询太平保险新的养老社区产品。包括李明珠的邻居，她已经80岁了。她宁愿每年花10万元购买太平保险的养老保险，以获得养老社区的优先入住权，也不愿考虑每月获得近2万元的住房养老保险产品。

为什么促销会冷？幸福人寿相关负责人表示，由于住房养老业务复杂，公众对住房养老理念没有充分理解。

此外，业内普遍认为，由于中国传统观念根深蒂固，传统的养儿防老观念和住房观念产生了深远的影响。住房养老金突破了传统观念，每个人都需要一个过程来理解和接受它。此外，房子一直作为家庭财产继续下去。如果抵押给银行，孩子们将来不会继承，所以阻力很大。

调查显示，58.5%的受访者表示，老年后，房地产将留给后代， 32.1%的受访者会考虑抵押住房养老。当被问及最合理的养老形式时，35.2%的人选择子女养老，28.5%的人选择养老院养老，只有18.9%的人选择住房养老。

事实上，老年人用自己的房子养老，无论是产权销售置换、使用权租赁转让、空间转让、住宅功能转换、住宅价值抵押、销售、抵押甚至倒置抵押，只要能达到房屋养老的目的，都是可行的，应该提倡。柴效武说，在价值多元化的社会中，人们的住房、养老、经济和观念都有很大的差异。政府需要为人民多元化的养老保障和养老服务搭建良好的平台，给予财政、税收、金融、土地等优惠政策，协调和处理各方面的权利和责任关系，鼓励养老制度和概念的创新，而不是局限于进口产品。

经过多年的研究，柴发现，自20世纪80年代推出以来，美国的反抵押贷款业务也经历了混合和糟糕的经营。直到20世纪90年代，美联邦政府的大棒加胡萝卜政策才翻了一番。近年来，每年都有10万名老年人加入倒抵押贷款团队。几年前韩国推出倒抵押业务后，政府给予了极大的政策优惠。一年多来，参与客户达到4万至5万人，受到社会的高度赞扬。

虽然住房养老金在中国很冷，但李明珠坚信他的愿景是长期的。在2016年5月1日期间，决定购买幸福生活住房宝藏产品的李明珠花了比以前多一倍的钱去夏威夷十天。当我处理住房养老金时，我只需要两个月就能从保险公司得到这笔钱，生活质量肯定会达到更高的水平。李明珠说。

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