上海五成老人不同意以房养老，认同度较低

导读： 以房养老的新概念影响了许多老年人及其家人的心，但真的能打动他们吗？我们从上海市人大代表、台盟上海市委副主席吴敏处获悉，她之前提出的建议出台政策支持住房养老金 上海市银监局、民政局等部门回复了该意见。有关部门透露，虽然50%的上海老年人明确不同意住房养老，但上海仍将支持试点，积极探索和研究住房养老工作。

受房价波动和税费限制

从2015年4月初到2015年9月初的5个月里，全国只有12户22人签订了住房养老项目合同。在吴敏看来，最重要的是政府 以房养老这的以房养老行为，定位为市场行为，使老年人享受以房养老保险公司接触对以房养老模式的推广产生了很大的负面影响。

吴敏指出，首先，以房养老不应该是纯市场行为。根据目前的情况， 纯市场规则，老人死后，房子由银行、保险在公司处置中，双方对目标房地产的实现时间（即老年人死亡时间）有不同的期望。银行和保险公司希望老年人早点离开，而老年人和家人希望长寿。这一目标不一致，甚至相反，不符合市场行为所倡导的双赢法则。吴敏说，住房养老金不仅代表了大多数老年人在客观住房背景下的市场方向，值得推广，而且不能偏离公益事业的轨道太远，迫切需要加入社会主义核心价值观的公益内涵。

此外，吴敏表示，以房养老也面临市场风险。近年来，上海等一线城市房价发生了很大变化，无法准确保证双方的预期利益。在当前房价变化的情况下，如果简单地进行当前的市场价格评估，居民往往会遭受损失，并可能失去未来升值的潜在利益。银行和保险公司将考虑可能的风险和承办人可能承担的责任，并希望房价评估更低。”吴敏说。

此外，住房养老金由于其纯市场地位受到高税收的限制。吴敏指出，根据目前的计划，实际上是个人对企业的房地产销售行为，将产生大量的税收比个人捐赠、交易，与亲属继承相比，不仅少家庭，而且少利益，限制了住房养老金模式的发展。

为此，吴敏代表建议，一两家银行和保险公司可以作为住房养老金的实施主体；动态确定房价，确保老年人利益；此外，政府制定税收政策，鼓励住房养老金，并根据遗产提供财政和税收支持。

还有许多障碍需要克服

上海加强对住房养老金的研究具有现实意义。上海市民政局在回复吴敏代表时表示，从发展的角度来看，住房养老有一定的市场空间。最大的优势是，它不仅可以快速提高老年人的生活水平，而且可以使老年人远离熟悉的环境生活，符合当地老化的概念。住房养老是商业养老模式的有益补充，是适应上海人口老龄化社会发展的金融创新产品，满足老年人养老需求的金融创新产品。

但上海市民政局也指出，从现实的角度来看，还有许多障碍需要克服。一是观念的转变。中国的传统是把财产留给子孙后代。即使在上海这样的大都市，这种传统观念仍然占大多数。据上海市民政局介绍，根据上海市老龄科研中心对以房养老相关内容的调查，约50%的上海老年人明确不同意以房养老此可见，传统观念的转变并非一蹴而就。”

上海市民政局表示，目前住房养老作为市场运作的一部分，是一种自愿、独立的选择行为，也面临制度保障、社会设施不完善、监管机制不完善等突出问题，但对于上海深度老龄化、、市场条件相对成熟的大城市，应积极科学地研究和探索。稳步推进试点，总结经验，逐步成熟。为此，民政局将配合相关金融管理部门密切跟踪国家相关政策，结合上海实际情况，做好住房养老的探索和研究。

关于吴敏的代表意见，上海银监会透露，商业银行尚未参与老年人住房反向抵押的实施养老保险试点相关工作，未开展住房养老相关业务。在房价评估方面，按照谨慎经营的原则，辖区内商业银行定期对个人抵押贷款进行估值，定期对房地产贷款的风险和压力进行测试。

上海银监会表示，为为了进一步支持上海市老年人提高生活质量，该局还将指导辖区内商业银行积极参与支持老年人住房反向抵押养老保险试点相关工作，为老年人住房反向抵押养老保险业务的进一步完善和发展提供优质的银行业服务。

上海社会科学院部门经济研究所研究员葛伟民认为，如果以房养老各种情况下的房价上涨，如何分配收入，如何过早死亡，如何继承部分产权，很容易解决两个问题，但也面临着如果房地产价格下跌怎么办的问题。

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