重点研究和增加参与产品，以房养老将进一步扩大试点

导读： 尽管在人们眼里，试点了两年的以房养老并不完美，但孟晓苏已经很满意了。

6月30日，试点两年的住房养老将迎来最大限度。然而，北京、上海、广州、武汉等四个试点城市只有59户投保，只有47人和38户完成了所有流程。住房养老糕的表现，住房养老金会死吗？试点后的住房养老金之路在哪里？

“以房养老”目前只是试点阶段，只有四个城市参与。同时，只有幸福生活在做，只有产品”幸福房来宝”A为此，我在两年内设立了20个保险公司。现在我对数据相当满意，从试点中看到了希望。第一批试点项目已经成功。6月23日，中国住房养老的第一倡议和幸福人寿保险原监事会主席孟晓苏表示，下一步，住房养老将进一步扩大试点范围，覆盖更多人。同时，根据老年人的需要，研究和增加参与产品。

也就是说，以房养老不仅会继续做，还会进一步扩大试点。

产权不完整成障碍

2014年7月1日，北京、上海、广州、武汉四个城市正式开展为期两年的老年人住房反向抵押养老保险试点后，中国保监会批准了幸福人寿的《幸福房来宝老人住房反向抵押养老金》保险(A从那时起，中国第一个保险版正式发布了住房养老产品。现在，两年的限制即将到来，试点总结了经验，但也看到了一些问题。

以房养老作为一项新的养老措施，可以给老年人带来很多好处，但在实施过程中，老年人对这一政策也有自己的顾虑。

一家网站对此进行了调查。结果显示，32.4%的网民担心，如果房价上涨，接受住房养老的老年人可能会遭受损失。31.3%的网民认为目前的住房评估制度不规范，难以保证公平性。其他26.7%的网民认为保险公司金融机构相关业务不成熟，条款制定和执行难免存在不足。

这些都不足以成为”以房养老”首先，从资产评估的角度来看，”以房养老”由专业的评估机构服务，既能照顾老年人的利益，又能保证金融机构的合理收益。其次，对老年人的房地产进行了合理的预期增值估值。同时，幸福人寿不参与分享房地产增值收入。一旦房价上涨，抵押房地产价值的增长部分属于被保险人。在过去的两年里，许多一线城市的房屋增值远远超过了这一估值。孟晓苏说。

据了解，参与住房养老金的数据暂时不涉及数千万高价房地产，房地产价值一般不高，涉及老年人的最高收入为每月1.9万元。

虽然最终保险的统计数据只有59户，但在实际操作中，有很多老年人打算参加保险，但在早期阶段被筛选出来，其中大部分是由于老年人的房屋产权不清楚，这部分房屋包括学校产房、军事产房等单位产权房。孟晓苏说，在试点阶段，只有产权明确的房地产才能处理住房养老金。

据报道，一所大学的一位教授鞠躬求助于孟晓苏，因为他的女儿遭遇了空难，房地产没有继承，所以他打算参与住房养老金，但由于他的房地产是学校产房，无法抵押。

有关文件规定，老年人申请住房养老金时，用于抵押的财产应当是具有国家住房登记机关登记发证的商品房、商品房或者以投保人名义登记的经济适用房。除此之外，没有国家承认所有权或者无法取得房屋登记的其他房屋，如出租公共住房、小型产权住房、非法建筑住房等，不作为抵押。

在实际操作中，由于这一代老年人大多涉及房屋改造、城市村庄改造等问题，许多房屋的产权不明确、有争议，使许多房地产面临无法抵押的问题。在这方面，孟晓苏表示，这种情况大多不是老年人本身的问题，而是住房改革不完全，因此，建议相关单位积极参与住房养老，即保险公司与投保人之间的合同加上三方合同，老年人死亡后，单位可以优先回购房屋。

参与产品将出来

目前参与的保险公司还是只有幸福人寿。其他保险公司有什么顾虑？从数据上看，”以房养老”虽然效果不那么明显，但确实是《纽约时报》的趋势，不应该立即杀死，金融机构不敢参与关键问题或房地产估值，一旦房价下跌，对保险公司、银行和个人是一个巨大的风险，因此，大多数银行、保险公司不敢参与。6月23日，一家大型保险公司的研究人员表示，住房养老金并非不可行，但风险分散机制并不完善。因此，我们可以通过保险资产对冲，建立一些长寿债券、期货等金融产品，分散住房养老金的风险。

在发达国家，住房养老金有着成熟的经营模式。例如，一旦房价波动，就有一个由政府主导的保险机构或市场保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关风险响应机制也是关键。

孟晓苏肯定了上述建议，但前提是有足够的产品。同时，如果该产品是参与型的，也可以考虑将其推向资本市场，甚至演变为上市产品。

为了解决房地产价格波动对参与住房养老的老年人的影响，保险公司采用两种方式来处理投保人抵押房屋的增值，即试点产品分为参与和非参与。参与产品是指保险公司可以参与房屋增值收入的共享；非参与产品是指保险公司不参与房屋增值收入的共享，抵押房屋价值的增长都属于保险受益人。

但目前以房养老只有幸福房来宝A对于这样一个非参与产品，该产品提前考虑了被保险人房地产预期增值收益因素，预期增长率为30%-50%。也就是说，一旦抵押房屋未来的升值空间大于此值范围，被保险人只能享受初始估值计算的起始付款。

为此，孟晓苏在介绍以房养老后续工作时表示，以房养老未来工作有三个方向：一是继续扩大幸福房来宝A在现有城市的基础上，扩大产品试点范围。第二，覆盖更多的人现有的试点项目排除了校产房、军产房和国产房，但这些老年人只需要以房养老。因此，他们希望与相关单位合作，找到更好的解决方案。3、继续开发产品。事实证明，30%-50%的预期增值估值是不够的。老年人期待着相对灵活的参与产品的出现，这将是下一步工作的重点。

也就是说，一旦房屋增值，老年人每月的起薪就会增加。同时，保险公司也可以从增值部分获得额外收入，从而减少保险公司参与住房养老的担忧。

据上述保险公司专业人士介绍，许多保险公司已将以房养老的内容纳入相关保险公司的十三五规划。

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