保险基金进入深圳甲级写字楼，扫地的目光投向世界

导读： 假如说住宅项目有地王效应，办公楼靠的是地标效应。深圳摩天写字楼项目遍地开花，资产背景雄厚的保险资金也纷纷进入写字楼领域。深圳摩天写字楼项目遍地开花，资产背景雄厚的保险资金也纷纷进入写字楼领域。

最近，在地王的影响下，深圳房地产市场开始出现一些复苏信号，但高房价带来的担忧仍难以分散。此时，深圳甲级写字楼市场大订单交易频繁，引起了市场的高度关注。

从“地王”

到地标效应

假如说住宅项目有地王效应，写字楼靠的是地标效应。

从20世纪80年代的国际贸易大厦到90年代的地王大厦，再到2011年建成的京基100大厦和现在的平安国际金融中心，深圳的地标性建筑都是以写字楼为主的综合性项目，地标性建筑也成为企业的另一个名牌。

在深圳办公楼密集的南山、福田、罗湖区，许多在建办公项目都在争夺地标的称号。据不完全统计，仅在深圳南山区，规划300米以上的在建项目包括世茂金融中心、汉京金融中心、优秀前海金融中心、华润深圳湾总部大楼、深圳地铁集团与万科合作的深湾汇云中心、金地钻石广场。在福田区，深圳佳兆业全球金融中心、深圳上城等在建项目规划高度超过300米。在旧改重点区罗湖，宝能中心、城脉金融中心、恒大建设大院旧改项目规划高度超过300米。

摩天写字楼项目遍地开花。虽然大部分都是企业自有的物业，但也预示着大量的写字楼项目将陆续进入市场。高力国际表示，对于深圳甲级写字楼市场，预计2016年将有约93.3万平方米的15个新项目进入市场，比去年新增总量高65%，预计新供应将进一步加剧市场竞争。

事实上，与住宅市场相反，深圳写字楼市场一直担心供过于求。写字楼需求量大，但供应相对充足。

在深圳，如果从价格上涨的角度来看，投资写字楼而不投资住房肯定会后悔。市场数据显示，去年深圳平均房价上涨了50%以上，但写字楼平均房价上涨了10%以上。但写字楼价格涨幅低于住宅，但租金回报率一直高于住宅。比如深圳写字楼的租金回报率一般可以达到5%，但住宅的租金回报率一般不到2%。

频繁进入保险资金

深圳写字楼市场

虽然住宅和写字楼之间存在如此大的差异，写字楼数量井喷，但一些鳄鱼仍在进入深圳写字楼市场。

此前，深圳办公市场的散售交易受到国内自用和投资客户的青睐。台湾玉山银行以6.6亿元购买了优秀的前海1号（前海第一个可售办公项目），约10100平方米。最近，大宗交易经常出现在深圳办公市场。

最近，太平洋寿险深圳市福田区深业上城宣布购买T塔楼高区10层，是继4月24日太平洋财产保险购买4层后，深圳写字楼市场保险资金的又一豪举。到目前为止，太平洋保险在深业上城T已购买14层塔楼。

据不完全统计，深圳写字楼市场有史以来最大的6笔购房交易和5笔与金融机构有关。去年11月，中国保险购买京基滨河时代大厦10层，签约金额接近20亿元。据悉，京基滨河时代大厦已售出近80%的单位。

就深圳保险业而言，截至2015年底，深圳共有保险公司法人机构22家，各类保险经营者70家，保险公司法人机构总资产3.15万亿元，继续位居全国第二。资产背景强的保险资金进入房地产领域，深圳市场可能会出现越来越多的保险资金扫地案件。高力国际深圳分公司总经理简家宏表示，深圳市场上高质量、可用于销售的办公项目并不多，保险资金成本较低。除了自用，购买办公楼肯定会具有投资性质。

此外，深圳住宅的平均价格已跃居全国第一，但写字楼市场的租金仍低于北京和上海，这可能成为资本眼中的投资空间。根据高力国际研究部的数据，深圳办公租赁市场去年表现活跃，需求的主要驱动力是国内企业，IT、金融和服务业尤为突出，整体租金上涨至每月约215元，北上广分别为每月332元、307元、155元。在四个城市中，深圳的租金仅高于广州，是北京的60%。此外，今年一季度，全市甲级写字楼租金同比上涨1.8%至每月216.9元。深圳写字楼投资市场将继续受益于深圳市场稳定的基本面、高租金水平和资本增长潜力。

一些分析士表示，办公楼虽然流动性差，但可以作为长期投资，既有增值空间，又能获得稳定的租金，符合保险投资应用的安全原则。此外，深圳楼市的长期投资价值得到了机构资金的认可，这是一个非常健康的良性循环。房地产服务提供商戴德良兴认为，鉴于当前住房价格上涨、投资风险积累和监管政策的出台，一些资金充裕的机构或个人投资者转向了办公市场，显示了住宅市场和办公市场的跷跷板效应。

险资扫楼

不仅在国内

在房价快速上涨的岁月里，保险资金进入房地产曾经是一个敏感的话题，因此保险资金对房地产的投资受到了严格的政策监管。许多保险公司以自用的名义投资和收购城市核心区的商业和办公楼。

就全国市场而言，保险投资进入房地产的主要方式有三种：直接投资上市房地产企业的股权；收购整个商业物业以获得租金回报；通过债权和股权投资参与房地产开发。随着中国保监会保险基金投资房地产上限的增加，保险企业购买商业物业以获得稳定的租金回报也在增加。

根据中国保险资产管理协会最近披露的《2015年中国保险资产管理发展报告》，截至2015年底，保险资产投资性房地产资产为921.60亿元，占0.82%。但从涉及房地产投资的保险资金总额来看，应该远高于这个数字。根据市场公开数据，从2011年到今年4月底，传统存款、债券、股票、基金的投资比例为90.89%、89.93%、82.47%、75.32%、71.35%、66.99%，对应于一组数字，也就是说，基础设施、股权和房地产的另类投资占6.28%、6.42%、11.45%、14.98%、21.08%和20.53%。对比这两组数据可以看出，传统投资比例迅速下降，另类投资比例迅速上升。对比这两组数据可以看出，传统投资比例迅速下降，另类投资比例迅速上升。

如今，国内险资扫楼的目光早已投向全球。今年5月，中国人寿联合美国房地产投资管理机构RXR，收购曼哈顿美国大道1285标志性写字楼项目。该项目总收购价格为16.5亿美元，中国人寿是其最大的单一投资机构。此前，中国人寿与加拿大国际大型资产管理公司合作Brookfield，伦敦金融区办公楼以3.46亿英镑(约32.7亿元)成功收购——ALDGATE Tower。

据戴德梁兴报道，中国保险公司预计未来五年将向海外房地产领域投掷730亿美元。届时，中国保险公司的海外房地产比例将上升至5%。到2024年，国内保险资本持有的海外投资物业总值将达到1540亿美元。

中国基金已成为美国市场备受关注的力量，预计未来将有更多的中国企业进入。根据亚洲协会和罗森咨询公司今年5月联合发布的《中国在美国房地产投资报告》，预计中国投资者在美国商业地产和住宅(不包括未来新项目)的直接投资至少将达到2180亿美元。瑞士再保险高级分析师邢丽表示，在国内经济增长放缓的情况下，保险公司放眼全球配置资产是一个非常自然的选择，但保险公司应注意国内保险业务的稳定性和海外投资产生的利率风险。

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