导读： 据克而瑞统计，目前，上市房地产企业54家，特别是金地、万科等股权分散股明显成为保险资本集中营。这是一种资产配置选择，在资产短缺的背景下，保险机构持有大量低资金，面对热门房地产市场。这是一种资产配置选择，在资产短缺的背景下，险机构，面对热门房地产市场，做出了资产配置的选择。据了解，如果包括碧桂园、朗诗等房地产保险资本，大约有60只房地产股。
近日，克而瑞统计发现，至少有54家a股上市房地产企业被保险资重持有。除前海人寿外，生命人寿、安邦、平安都在投资上市房地产企业。中国保监会主席强调：保险姓保险，银行限制金融产品投资股权产品，保险上市房地产企业的战略价值正在重建，通过参与房地产企业，让保险参与一些房地产项目获得高回报，受到限制，企业可能更多地从投资上市房地产企业本身来评估资本回报。根据今年上半年房地产公司的净资产回报率和平均股价，保险投资上市房地产企业，能赚钱吗？
本期房地产周刊以金地集团、金融街、格力地产为例，详细阐述了保险机构投资上市房地产企业的投资逻辑和收益。
关于万科的股权纠纷还没有最终结论，但前海人寿作为保险基金的巨大影响逐渐出现。
7月21日，中国保监会主席项俊波在十三五保险业发展十三五保险业发展与监管专题培训班上保险公司激进的商业战略和投资行为发表了严厉的声明：近年来，少数公司进入保险行业，忽视行业规则，忽视金融规则，避免保险监管，保险作为低成本融资工具，高风险扩大业务规模，实现资产快速扩张，完全偏离保险安全的主要业务，成为暴发、野蛮人。这些保险公司积极的商业战略和投资行为引起了社会的广泛关注，一些问题甚至成为媒体和网络放大后社会的焦点。如果不积极处理这些热点事件，特别是负面新闻炒作，就会产生广泛的不利影响，甚至造成严重风险。
8月3日，据报道，根据中国保监会的要求，保险机构迎来了全面的自检和整改风暴。据报道，中国保监会发布了《中国保监会关于开展保险机构两加强两遏制的通知》，要求保险机构对十个风险问题进行自检和整改。
在更严格的保险资本监管背后，是面对资产配置短缺和大型金融机构对高质量资产的渴望。据克而瑞统计，54家上市房地产企业，特别是金地、万科等股权分散股票，显然已成为保险资本集中营。这是在资产短缺的背景下，拥有大量低资本的保险机构，面对热门房地产市场，做出资产配置的选择。
统计发现，如果算上碧桂园、朗诗等内地房地产股(在香港上市的内地房地产企业)，保险资本上市的房地产股约有60只。
为什么保险资金如此青睐上市房地产企业？ROE(净资产收益率)从上述54家房地产企业中，万科、保利、华侨城、格力等明星房地产企业占10%以上，万科ROE超过18%。也有像华夏这样的幸福ROE由于其股权高度集中，达到24.88%，但暂时没有保险资本青睐。
●哪家牛被列为房地产股？
目前，万科是保险资本上市房地产股最典型的案例。以巨盛华和一致行动人前海人寿为首的宝能火爆，尤其是前海人寿。虽然成立时间短，但资产膨胀速度惊人。
截至7月6日，宝能持有万科A约27.59亿股，约占万科A目前总股本的25%，其中前海人寿持有万科A7.358亿股，占万科A目前总股本的6.659%。除前海人寿外，安邦保险还参加了万科举牌大战。
根据克而瑞发布的研究报告，目前已有54只房地产股被保险资发行，其中保险资总持股比例高达53.1%的金地集团；其次是万科A，29.55%的.55%；第三是金融街，保险总持股27.52%。
就险资举牌房地产股TOP就前五名而言，除了金地、万科、金融街，还有天辰、华信等业内不为人知的股份，保险资本持股比例分别为15%和10%。
保利地产是大型房地产蓝筹股之一，6月份完成了固定增长计划。泰康人寿和珠江人寿参与固定增长。此外，安邦人寿二级市场增持，保利地产总股权近10%。
一般来说，股票投资收入主要是资本利得和股息。一般来说，前者是赚取价差，后者是上市公司通过长期持有分配的股息或现金股息收入。
在这方面，如果保险投资房地产股的收入排名更为复杂和困难。简化，从房地产股的角度来看，他们更关注股票投资者ROE指标的变化。
万科A在上述54家房地产企业中占18%以上ROE格力地产排名第一，ROE17.84%；三是保利地产，ROE为17.03%，第四和第五分别为名不见经传的城投控股和珠江实业，ROE分别为15.89%和12.54%。华侨城被保险资总持有9.25%A，ROE12.32%，排名第六。
在上述54家房地产企业中，ROE浙江广厦、天房发展、南国置业、广宇集团、卧龙地产等指标排名倒数。
●间接入股比收购物业更划算
广发证券房地产团队分析指出，保险资本标志性房地产对其优质土地储备等资产持乐观态度，二是这些房地产股PB(市净率)相对较低，间接入股比收购大宗物业更划算。
目前像万科APB1.96倍，金融街PB保利地产1.2倍PB金地集团是1.47倍PB为1.29倍。
与其他行业相比，2014年和2015年下半年，A股市房地产股PB更低，甚至个别房地产股PB遇到破净，即低于1。
在上述典型时期，虽然万科、保利、金地等主要房地产企业的销售业绩逆市增长，但其市场估值被严重低估，股价低迷。
与a股房地产股估值相比，香港股市房地产股市场估值表现较差，破净一度成为常态。
目前，虽然内房股估值有所修复，但部分内房股仍处于破净状态。截至8月2日收盘，港股市场远洋地产每股收盘3.23港元，下跌2.71%。PB只有0.46倍，碧桂园每股收入3.16港元，下跌1.56%。PB也只有0.9倍。
去年年底，远洋地产被安邦保险部强势举牌，持股比例接近30%的监管红线，一举跃升为房地产企业大股东，中国人寿暂居二股东。去年5月，中国平安成为碧桂园第二股东的战略股份。
为什么房地产企业的高增长被低估并成为保险狩猎的关键对象？业内一致认为，2014年全国房地产市场已进入下半年。典型特点是买方市场下的产品供过于求，结构性失衡突出。根据兰德咨询的研究，房地产企业平均净利润率每年持续下降1个百分点，2014年跌破10%红线。
根据东方证券的一份研究报告，目前的房地产市场周期表明，房地产股的增长疲软，市盈率自然较低。就保险资本属性而言，创业板等高增长股票的投资风险过大。
房地产金融专家朱万芬表示，与银行等基金相比，保险资本的优势在于资本成本低。投资企业或项目时，首先要考虑投资企业的安全性，其次是投资资金是否安全。
●从NAV房地产蓝筹股的估值发现
从万科定增收购深铁数百亿资产的案例来看，虽然各方对每股交易对价存在较大差异，但万科管理层、华润等多家券商都采用了净资产估值法(NAV估值)。
与万科A停牌前24.43元/股相比，15.8元/股的固定发行价相当于万科股票在定价基准日前60个交易日平均交易价格的93.61%。2015年底和2016年第一季度末，万科每股净资产分别为9.08元和9元.12元。
与每股净资产的历史账面价值相比，市场更倾向于按公允价值计量，因为不同机构的系数设置不同，结果也不同。从万科的固定发行价格来看，与每股净资产的重估相比，发行价格有一定的折扣。
中金公司认为，根据一般的估值方法，土地储备和在建项目的价值并没有完全反映出来，在建项目的价值和土地价值可以通过净资产值的计算通过现金流转让来体现。然而，该机构特别强调，NAV在未来预期良好的市场状态下，估值更有意义。
去年下半年，特别是今年年初以来，典型的一二线城市房价上涨，房地产交易火爆，而三四线城市库存风险较高，难以去除。
今年上半年，国内100强房地产企业再次交出了良好的成绩单，个别房地产企业的销售额和销售面积飙升。然而，在试图挤出资产泡沫的官方声明下，一线和典型的二线城市监管线索首次出现，预计房价可能会迎来新的拐点。
一位房地产私募股权人士表示，随着全行业资产收益率的持续下降，政府PPP项目和资产证券化是保险资本的安全投资目标。就房地产股而言，价值投资的逻辑和属性保持不变，特别是业绩增长快、盈利能力强、财务杠杆相对较低的房地产企业，仍将是保险资本的资产配置类型之一。
以金地为例，涉及生命人寿、安邦保险、天安等保险资金财险等，属于保险资本高度集中持股。今年上半年，金地累计签约面积289.2万平方米，同比增长67.6%；累计签约金额439.6亿元，同比增长107.1%。现有储备项目多位于典型的一二线城市，投资安全边际较高。
7月20日，金地集团向股东发放2015年现金红利，每股分配比例为税前每股发现金红利0.42元。不久，万科向股东发放了0.72元（含税）的每股现金红利。根据金融街股息计划，计划每股发现金0.4元（含税）。
从上述被保险资集中举牌的龙头房地产股来看，高分红也成为这些房地产股的典型特征。
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