格力房地产规模利润双丰收 如何权衡保险资金的利益和风险？

导读： 在克而瑞房地产研究最近发布的购买房地产股和持股保险资金的表格中，格力地产也名列前茅。根据格力地产发布的第一季度报告，中国人寿和天安财产保险分别在第一季度增持格力地产股份，共持有3.39%，均进入格力地产十大股东。根据格力地产发布的第一季度报告，中国人寿和天安财产保险分别在第一季度增持格力地产股份，共持有3.39%，均进入格力地产十大股东。

受益于大规模扩张和房地产市场火爆，格力地产一季度业绩良好，营业收入10.03亿元，同比增长3620%，扣除非净利润1.55亿元，同比增长1208%。2015年，格力地产营业收入25.45亿元，同比增长73.56%，扣除非净利润4.53亿元，同比增长352.60%。

从数据中可以看出，格力房地产正处于快速发展时期，实现了规模和利润的双重收获。格力房地产是如何做到的？格力房地产在这场资本游戏中获得什么好处？

规模利润双丰收

自2009年上市以来，格力房地产表现出强劲的发展势头。特别是2015年，格力房地产营业收入规模快速增长，受房地产行业毛利率上升的影响，整体盈利能力有所提高。

根据2015年年报，格力地产营业收入25.45亿元，同比增长73.56%，得益于格力海岸项目平均销售价格上涨，房地产毛利率为41.30%，比2014年增长8.85个百分点。

2016年第一季度，格力地产实现营业收入10.03亿元，同比增长3620%，主要贡献仍来自房地产业务。

明源房地产研究院副院长刘策表示，格力房地产今年的良好表现是预期的。在市场分化下，格力在珠海、上海和重庆重仓，成为正确战略布局的受益者。目前，人口和资金流向一线和热门二线城市。这些城市房地产需求旺盛，产业发展良好，可以更好地规避市场风险。

刘策提醒我们，需要注意的是，格力房地产第一季度的丰收受益于良好的市场和战略布局，但这些城市可能有政策监管，这给格力房地产的后续业绩增长带来了不确定性。

从格力地产项目和土地储备的角度来看，以珠海为基础，布局在全国各地。截至2016年3月，格力地产现有土地储备规划建设总面积128.81万平方米，分布在珠海西区、重庆两江新区和上海浦东新区，发展前景良好，可满足公司未来2~3年的发展需求。

随着快速扩张，格力地产在建项目较多。截至3月底，在建项目总投资118.52亿元，已投资44.71亿元，仍需投资73.81亿元。对于一家年收入只有25亿元的公司来说，格力地产面临着巨大的财务压力。

为了配合快速扩张的战略，格力地产积极拥抱金融，分享资产管理时代的机遇。据了解，2015年3月，海控金融首款互联网金融产品正式推出。2015年6月，格力地产成立了两家金融公司：海控保理和海控小额贷款，进一步完善了格力地产的金融产业体系。截至2016年6月，海控金融已为格力地产项目融资近10亿元。

房地产和保险资本似乎已经成为一对孪生兄弟，形影不离。例如，宝能增持万科，虽然双方陷入了旷日持久的股权竞争，但不可否认的是，优质房地产公司对保险资本具有很强的吸引力。此外，保利地产利用泰康人寿、珠江人寿和安邦的财务优势开源房地产业务。

险资入股收获多少？

在格力地产的扩张中，保险资金也是不可或缺的。根据格力地产发布的第一季度报告，中国人寿持股2.7%，为第二大股东；天安财保持股0.69%。

从格力地产一季度收入和利润增长来看，两大保险资本的股票收获颇丰。一季度收入10.03亿元，同比增长3620%，扣除非净利润1.55亿元，同比增长1208%。

根据东方财富网的数据，格力地产毛利率为33.95%，高于同期房地产行业平均水平，而格力地产净利率为15.43%，远高于行业平均水平的7.45%。

保险投资房地产是大势所趋，合作模式多样化。据克而瑞统计，越来越多的房地产企业积极引进保险投资。截至2016年6月，共有9家保险投资参与了8家房地产企业的固定增长，持股比例在0.18%~9.15%之间。

在资产短缺的情况下，保险资本投资房地产企业可以获得更高、持续、稳定的回报。保险资本对房地产企业的区域布局有要求，青睐一线和重点二线城市的项目布局。格力地产的战略布局合理，利润回报客观，已成为保险资本的乐观对象。

就格力地产而言，在快速扩张时期需要大量的资金支持。保险资具有较强的财务实力，机会为零成本，与格力地产相吻合。

在保险资金的加持下，格力地产在土地市场充满信心。5月，它在上海的下一个城市竞争松江区泗泾镇，总价19.65亿元SJSB003单元10-05号地块为一线城市布局做出了贡献。

近日，有报道称，中国证监会收紧再融资，不允许房地产企业通过再融资补充营运资金募集资金不能用于征地和偿还银行贷款。

这一举措对格力地产有很大的财务压力，通过可转换债券进行再融资。为扩张做准备的一些融资渠道即将被阻塞。对格力地产来说，拥抱保险资金尤为重要。

但是，保险资本入股房地产并非没有风险，对于房地产管理层来说，要避免宝万股权纠纷的重复。

刘策表示，万科与宝能的关系是一个特例，主要是因为万科的股权分散给了宝能一个机会。从格力地产股权结构来看，控股股东珠海投资控股有限公司持股比例达到51.93%，无需担心引入保险资金带来的控制权竞争。

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