保险资金供血房地产有三条路径:举牌、购房、关联交易

导读： 房地产公司频频高价拿地，背后的资金来自哪里？银行、保险、信托等金融机构是弹药的重要补充。银行、保险、信托等金融机构是弹药的重要补充。

根据梳理，目前房地产公司至少可以通过四种方式获得保险公司资金，包括收益保险公司举牌、出售办公物业、发行资产证券化产品及相关交易等。

机遇和挑战并存。一方面，期限适中、收入合理的房地产项目可以满足保险基金寻找高质量资产的紧迫性，但另一方面，我们也必须注意隐藏的风险，不能以保险公司为融资平台，经常为房地产公司输血。

获取资金的三条路径

根据《保险基金使用管理暂行办法》和《保险基金投资房地产暂行办法》的规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设、投资开发或销售商品房。然而，这并不意味着房地产行业没有机会获得保险公司的弹药补充剂。

经过梳理，发现房地产公司获得保险资金至少有四种途径。

其中，宝万之争使得房地产上市公司被保险基金列为公众关注的焦点。事实上，根据上市公司2016年第一季度报告和2015年年度报告，银行和房地产是保险公司最突出的行业，如万科安邦保险A、金地集团、远洋房地产、金融街；前海人寿命牌万科A;国华人寿天辰股份、华新股份；京投银泰阳光保险。

虽然万科A是最受关注的上市房地产公司，但从保险公司的市值来看，金地集团一直位于a股前十，不仅是保险公司拥有房地产行业市值最大的股票，也是保险公司最青睐的股票之一，富德生命人寿、安邦人寿、天安财险他们都用真金白银向他们表达了他们的爱。目前，金地集团最大的股东是富德人寿。

第二条路径是向保险公司出售办公物业。例如，今年3月8日，SOHO中国在香港举行的业绩发布会透露，它将在上海出售SOHO在世纪广场，消息一发布，就引起了市场的极大关注。据悉，国华人寿最终以32.2亿元的价格购买了从最初的19组意向客户到第二轮深度接触的5位客户SOHO世纪广场。

此外，伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street伦敦办公楼TowerPlace、纽约华尔道夫酒店等海外办公物业也以身相许中国人寿、中国平安(601318，股吧)、安邦保险等。

第三条路径是关联交易。以恒大集团为例，恒大人寿今年披露的11份相关交易报告显示，房地产债权投资计划、信托计划、房地产基金占一半，相关交易近38亿元，关联方主要包括恒大房地产集团重庆有限公司、合肥悦泰商业运营管理有限公司、西安恒英房地产有限公司、成都天府水城房地产开发有限公司等恒大集团全资子公司。

除上述三种方式外，保险公司还在探索与房地产对接的资产证券化道路。

一家保险资产管理公司表示：这种方式正在蓬勃发展，保险基金正在积极寻求机会。未来，我们可以考虑作为受托人发行资产证券化产品，这更符合保险基金的特点。

双方公司各取所需

事实上，房地产公司能够获得保险资金的青睐，有自己的内生逻辑。

一家上市房地产公司表示：对于房地产公司来说，他们希望得到保险公司的资本支持资本支持。毕竟，后者资金充足，成本低。如有可能，两者可以进行业务合作，提高利润，提高资本内生能力。

值得一提的是，估值合理的上市房地产公司和房地产相对更容易获得保险资金。

以上市房地产公司获得保险资金为例，这些上市房地产公司属于市场蓝筹股，一般现金流良好，股息率高。在第二代补偿下，与中小型董事会和创业板相比，房地产等市场蓝筹股风险因素较小，保险公司需要提取最低资本要求较低，因此在保持股权配置比例不变的情况下，可以通过增加蓝筹股投资比例来降低价格风险对补偿能力的影响。一位保险公司投资部人士说。

他继续说：高质量的房地产可以通过出售或发行资产证券化产品来获得丰厚的租金和房地产升值，这对保险公司来说，不仅可以拥有办公楼的所有权，而且可以通过收购项目进一步提高其品牌价值和形象，为什么不呢。

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