银行保险抢住房金融住房，民间队隐退

导读： 资产荒下，以安全著称的住房金融业务开始成为热门商品。

作为住房金融的主力军，银行不仅继续增加个人住房抵押贷款，而且一度沉默的住房抵押贷款也开始上市。

银行的需求激发了金融机构的热情。11日，光大银行、太平洋财产保险、大道金融服务联合推出产权交易保险，剑指住房金融中的赎回业务。此前，邮政储蓄银行、中信银行、众安保险、联合保险等也推出了类似的业务。

事实上，赎回是担保公司和小额贷款公司的现有业务。在网上贷款规则出台之前，也有相当一部分P2P涉猎赎回等住房金融后，随着网贷规则对借款人金额的限制，P2P住房金融业务存量逐渐萎缩。

而保险公司事实上，它取代了原来的担保、小额贷款和P2P它扮演着将担保和过桥垫资金转化为保单的角色。传统金融开始取代民间金融，成为住房金融的主要参与者。

保险深入住房金融

所谓赎回房屋，是指在二手房屋交易中，如果卖方的房地产是按揭购买，贷款尚未结清，即房屋抵押给银行，卖方需要结清欠款，赎回房地产证书，才能进行正常交易。赎回大约有三种模式：担保赎回、预付款赎回和买方首付赎回。

担保赎回建筑由担保公司提供担保。银行向卖方发放短期信用贷款，或买方抵押银行提前发放贷款偿还原贷款，赎回房地产证；预付赎回建筑由担保公司、小额贷款公司等私人金融机构向卖方发放贷款，用于偿还原抵押/抵押贷款和赎回房地产证。买方首付赎回建筑是指买方以首付赎回建筑。

赎回最初是银行、担保公司和小额贷款公司的现有业务。银行的赎回业务通常与指定的担保公司合作，以降低风险。虽然模式不同，但上述三种赎回方式都是在贷款前赎回。

保险公司的出现改变了传统的房地产赎回模式，衍生出新的业务流程：买卖双方通过房地产中介签订合同后，首先投保产权交易保险，买方银行直接发放批准的抵押贷款，使卖方可以提前收到房屋，其余转让、抵押等程序可以处理。

大道金融服务董事长刘波告诉本报，与传统的先赎回后贷款方式相比，这种产权交易保险交易方式可以提前一个多月实现房地产交付，卖方也可以快速收到款项；新模式的客户成本比原来低一半以上；保险公司承保整个交易过程，抵御可能的风险。

事实上，产权交易保险在海外相对成熟保险产品，比如TitleInsuranceCompany是一家专门从事产权交易保险的保险公司。除太平洋财产保险外，中安保险、联合保险等今年也推出了产权交易保险服务。

在产权交易保险出现之前，国内保险公司对住房金融的渗透并不多，险种也比较单一，最常见的是普通财产险，即银行在个人住房贷款中要求借款人抵押财产保险，财产保险只是在发生火灾等事故时补偿贷款购买的房屋的价值，以确保抵押权的实现。

对于流程创新，光大银行副行长李杰表示，新模式具有重要的社会意义，银行可以参与整个房地产交易金融服务流程。一方面，它可以有效地解决房地产交易服务的痛点，确保客户在房地产交易期间的资金和权益安全。同时，住房金融服务在实践层面完全嵌入到金融监管体系中，大大降低了住房金融领域的系统风险。

住房金融格局发生了变化

事实上，在网上贷款细则出台之前，住房金融也是如此P2P平台竞争的主战场包括住房抵押贷款、赎回住房贷款和购房余额。

据盈灿咨询不完全统计，截至今年8月底，773家网贷平台涉足住房金融业务，累计成交量1256亿元，约占网贷行业累计成交量的10.33%，综合收益率为10.96%，平均贷款期限为5.24个月。去年同期P2P该平台的住房金融业务成交量仅为650亿元，今年同比增长约93%。

8月24日，四部委联合发布了《网上贷款信息中介业务活动管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），控制网上贷款信息中介平台同一借款人的贷款余额上限，防范信贷集中风险。这使得P2P住房金融梦戛然而止。2016年1月1日至2016年8月24日，盈灿咨询选取203家参与住房金融的公司P2P在线贷款平台和18867个贷款目标进行压力测试。测试结果显示，在不区分企业和个人贷款的情况下，单个目标贷款金额超过20万的平台占96.06%，超过100万的平台占80.30%，这些平台都在限额整改之列。

一般来说，住房金融是一个大型平台订单，涉及大量资金。面对业务转型或调整的压力，我们的业务旨在维持股票，不再增加新的增量，未来将慢慢萎缩。深圳一家从事房地产赎回业务P2P平台负责人告诉本报。

2016年8月，住房和城乡建设部、银监会等七部委联合发布了《关于加强房地产中介管理，促进行业健康发展的意见》，对房地产金融的标准化提出了明确要求。一些内部人士认为，二手住房交易中资本与时间的不匹配导致了大量的非正式金融产品，这些产品脱离了国家金融监管体系，风险未知且无法控制，给金融秩序的稳定带来了潜在的风险。

如今，随着网上贷款平台的退出和保险公司担保和小额贷款份额的挤压，住房金融市场的私人团队越来越薄弱，传统金融大举攻城略地。

9月29日，民生银行连发三款新产品，其中优房闪贷是互联网+抵押贷款产品，客户通过微信平台在线评估房价，随时随地申请抵押贷款。类似的是招商银行的住房贷款，即使房子处于抵押状态，仍然可以贷款。

这种二次抵押模式在业内也引起了争议，一些专家认为二次抵押的风险很高。但深圳从事赎回业务P2P平台负责人告诉本报，无论是房屋抵押贷款还是赎回贷款，风险都很低。

以赎回业务为例，他解释说，最大的风险点是借款人负债过高，赎回后被债权人查封。这种情况发生的概率很小，只要银行的审批背景、客户的个人信用和公司的经营情况调查清楚，就可以最大限度地避免。此外，在扣款和收款环节，借款人将钱转入客户个人或公司账户后，但只要扣款账户和收款账户得到很好的控制，就不会出现这样的问题。”

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