隐藏在房地产市场背后的保险资本力量

导读： 2012年，一系列保险一系列保险资金，大大开放了保险资金的投资渠道。保险资金就像脱笼困兽，一骑绝尘，买房买地，买上市公司股权，买未上市公司股权，买债，参与基础设施投资。……

在买买买的投资组合中，房地产作为中国只涨不跌的优质目标，一直备受影响保险资金青睐、房地产回报周期和长期保险资金的特点也不谋而合。统计数据显示，去年房地产市场一直是最活跃的中国平安有近20次征地记录，包括联合征地和独立征地，这些年来是最多的。

保险基金征地主要有三个用途：一是布局医疗卫生、养老金等相关行业；二是参与商业物业的开发经营；三是共同征地，享受最终收入。

超级剁手党

在房地产投资领域，中国保监会于2010年发布了《房地产保险基金投资暂行办法》保险公司房地产投资应满足上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，上一季度末偿付能力充足率不低于150%；上一会计年度净资产不低于1亿元（货币单位，下同）的要求。

2012年，中国保监会发布《关于保险资金投资股权及房地产相关问题的通知》，上一会计年度盈利规定；偿付能力充足率的基本要求调整为上季度末不低于120%。

这也为许多尚未达到盈利条件的新成立的中小型保险公司开辟了投资房地产的康庄大道。在过去的两年里，中小型保险公司获得了激烈的土地，并更喜欢独立经营。例如，今年，前海人寿、中英人寿保险和永诚保险都有独立的征地记录。

2016年9月1日上午，位于诸光路以东、高光路以南的上海市青浦区徐泾镇推出四宗相连商业用地。总转让面积30965.6平方米，总起价4.65亿元，起价6000元/平方米，地上限32米。最后，前海人寿以16.68亿元的总价将四宗地块全部带入怀中，最高溢价率为284.07%。这不是前海人寿第一次在上海拿地。今年5月，前海人寿以7.5亿元夺得虹口区四川北路街道HK172-13号地块。

2016年5月，永诚保险以7.6亿元竞争浦东新区上海世博园区A03C-01地块，该地块为商业地块，溢价率0.64%，7247元/平方米，基本接近底价。

与中小型保险公司的激进态度相比，中国平安更倾向于与房地产企业共同征地。例如，今年1月，华润、首次开业、平安联合体以86.25亿元赢得了北京丰台区的白盆窑地块。去年12月，上海奉贤区南桥新城132亩纯住宅用地被碧桂园+东原+平安联合体以23.1亿元竞争，楼面价14597元/平方米，溢价率62%。

野蛮人来撞门

当然，保险投资房地产一直存在严格的比例限制，如保险公司投资非自用房地产、基础设施债权投资计划和房地产相关金融产品账面余额不高于上季末公司总资产的20%。

在投资范围方面，保险公司不得投资开发或销售商品房；不得直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；禁止投资设立房地产开发公司、未上市房地产企业（项目公司除外）或以投资股份控制房地产企业。投资设立或控制房地产企业的，应当限期撤销或者转让。

虽然保险公司不能直接从事房地产开发建设

根据克而瑞研究中心的统计，自2015年以来，24家保险基金购买了54只房地产股（包括二级市场交易和认购定向增发），并跻身10名股东之列，共69次。其中，只有9家保险基金主动减持，另外6家因持股比例低而挤出了10名股东。

从进入时间来看，2015年上半年前只持有6只房地产股，下半年新增数量飙升至19只，2016年上半年增加14只。其中，万科、金融街、金地、廊坊发展、华信、天辰等6家企业通过二级市场购买，持股比例超过5%。这六家企业在上市前有明显的共同点:即股权分散，最大股东持股比例较低。部分资金实力也较弱。

面对以万科和前海人寿为代表的宝能部门之间的控制权竞争，一些房地产企业表现出抗拒。

当然，并不是所有的企业都非常抗拒保险资本的投资。相反，越来越多的房地产企业属于固定增长和保险类型，选择主动引入保险资本作为投资者。根据克而瑞研究中心的统计，截至2016年6月，共有9家保险资金参与了8家房地产企业的固定增长，持股比例在0.18%~9.15%之间。除世茂和天业外，其余6家参与增发的保险资金均为央企和国企。

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