养老地产重视高端市场，北京有一个项目，老年人的月费用超过一万元

导读： 随着人口老龄化的加剧，未来巨大的老年消费市场也来巨大的老年消费市场也会引起资本的兴趣。

除万科、保利、远洋等品牌房地产企业涉足养老地产外，保险资金也在加入，泰康人寿和平安保险以养老社区的名义征地，兼顾开发经营。一时间，各大企业聚集养老地产，意思是八仙过海，各显神通。

然而，当养老金房地产刚刚开始时，它面临着企业投资热情与市场实体需求不匹配的尴尬，高端趋势明显。面对这个潜在的市场，房地产企业和保险资本也有自己的动机。

有200多万项目存款

参观北京的许多项目发现，大多数老年公寓都是针对高端人群的，费用也相当昂贵。

泰康之家·燕园自理老人每月支付9000元左右，非自理老人约2万元。在泰康右。在泰康之家体验馆，销售人员自豪地告诉客户，他们住在这里的老人通常是北京大厅的退休教授或局级以上干部。

值得注意的是，泰康之家·燕园二期公寓的预约需要支付85万至245万元的押金。据销售人员介绍，这部分钱并不全是押金。以入住最低85万元为例，押金只有20万元，剩下的65万元是落地卡，可以享受折扣。然而，无论以何种方式入住，自理老人都需要每月支付约1万元的租金。

保利安平·和Xi的工作人员还表示，住在这里的老人基本都是退休高干，每月收费7500元左右。

同样，海洋集团旗下的春轩茂老年公寓也专注于高端人群。据了解，这里每月最低收费为6900元。此外，据了解，老年公寓通常是一个房间和两张床。许多老年人和他们的家人不想和别人打架，所以他们把整个房间都包起来，所以成本增加了近两倍。

养老房地产委员会秘书长陈宝存说：机构养老是盈利的。一般来说，老年公寓的建设成本约为每平方米8000元，而普通商品房不到3000元。高成本导致高收费是正常的。然而，在未来，家庭养老金将成为一种趋势。这种高端机构养老金市场可能不是很好。许多老年人会觉得没有必要去老年公寓。

对此，亚豪机构营销总监郭毅表示：开发商主要追求的是塔尖阶层的养老需求。这种高端模式更有利于实现整体利润。如果他们满足中低阶层的养老需求，可能很难实现资金的正循环。毕竟，征地和开发，包括设备，都是有成本的。企业的商业行为是有选择性的，而不是扮演政府的角色进行公益。

鉴于市场需求，北京太阳城房地产开发有限公司总经理金辉指出：养老房地产市场的主要需求实际上是工人阶级的老年人。他们不能支付数万元的价格，但廉价的老年公寓不能挤进去，处于非常尴尬的境地。而且老社区大多没有电梯，但也有六七层楼高。住在这里的老人生活很不方便。这个群体很大，最需要住老年公寓。”

动机各异

针对万科等大型房地产企业进入养老房地产领域的现象，严跃进表示：品牌房地产企业在一定程度上是对传统业务的新扩张，这是一种多元化的模式。许多房地产企业都有类似的逻辑，希望在传统业务投资的基础上找到新的投资机会。养老金房地产本身的品牌开发商并不多。此时，政策相对宽松，许多房地产企业愿意增加投资。

不久前，远洋集团总裁李明在2016年中期业绩新闻发布会上谈到养老产业的未来时直言不讳地表示：虽然远洋未来养老产业的业务结构不也应该是三分天下。事实上，对于品牌房地产企业来说，传统的住宅和商业板块已经不能满足业务发展的需要，养老房地产也有一定的政策支持。再加上未来近2万亿元老年消费市场的诱惑，品牌房地产企业不会放弃抓住机遇的机会。

严跃进指出，保险资金涉足养老地产的动机首先是因为保险资金寿险业务与养老房地产服务等业务有很好的匹配度和切入点，投资压力不大。此外，这类保险基金也在积极寻找与资本期限相匹配的项目。此时，养老金房地产的长期发展模式与保险政策背后的现金流期相对一致，即资本流动的长期周期。由于此类保单背后的资金不需要短期偿还，因此此类5年以上开发周期的房地产项目相对匹配。

此外，养老地产对保险资金也有诱惑，即可以保险业务与老年公寓相匹配。调查发现，泰康之家·燕园有两种入住方式，一种是交押金入住，另一种是办理保险入住。项目不仅高端，还设置入住门槛和入住年龄。如果达不到，入住前至少需要200万元。

专业操作能力待考

调查发现，北京几乎所有的养老房地产项目都由一家企业承担了投资、开发和运营的所有工作。通常，集团公司负责投资征地、开发和建设，以养老机构的名义设立子公司，负责老年公寓的运营。

万科集团成立万科医疗企业管理有限公司，负责老年公寓的管理和运营，这些老年公寓基本嵌入万科社区。例如，位于窦店的万科幸福家居社区养老中心嵌入万科幸福家居社区。万科幸福家居前台工作人员表示，该项目隶属于万科医疗企业管理有限公司，实际上是万科的子公司。

保利安平·和西也嵌入了保利西山林语社区。工作人员表示，该项目由保利和安平共同开发建设。虽然安平医疗资源被引入，但运营主要由保利完成。

远洋集团成立了远洋养老运营管理有限公司，专门负责其品牌春轩茂老年公寓的运营管理。作为客户，我来到了双桥春轩茂老年公寓。该项目位于康城花园的一个角落，嵌入在社区中。销售人员表示，该项目所在的建筑是从康城花园社区购买的，由海洋集团成立的养老机构运营，也属于海洋员工。

泰康人寿还成立了泰康之家(北京)投资有限公司，负责征地、开发、建设、公寓运营的全过程。

在这方面，严跃进认为，可能存在专业化不足的问题。主要原因是目前主要企业实际上没有太大的战略储备，都是一块土地进行项目试水模式。如果有新的利润模式，包括专业管理在内的额外投资将会增加。

张大伟说：一个完善的养老金制度应该以国家投资为主，但现在国家还没有这样做，企业也不想承担所有的开发和运营，但没有办法，国家不支持，所以企业必须做所有的事情。

陈保存说：总的来说，保险资本在经营方面的优势大于房地产企业。许多房地产企业以养老社区为噱头，以达到卖房的目的，涉嫌挂羊头卖狗肉。保险资本只开发老年公寓，不建设产权商品房，将更加关注经营。

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