房地产投资超过1000亿元，国内外18例6例

导读： 近日，据外国媒体报道，据两位参与谈判的消息人士透露，中国安邦保险集团正在谈判从美国黑石集团购买高达23亿美元的日本住宅资产，这将是自全球金融危机以来日本最大的房地产交易。

此前，11月初，中国保监会向各方展示保险集团、保险公司、保险资产管理公司发布内部文件，要求各类保险机构对房地产和基本资产投资房地产金融产品进行自查，规范房地产投资行为，防范投资经营风险。

蓝鲸保险发现，截至11月初，2016年，10多家保险公司参与了房地产投资，总金额超过1000亿元，约1123亿元。其中，国内房地产投资近306亿元，国外房地产投资约817亿元。同时，不同保险公司投资房地产的方向不同，商业用地和医疗养老金占前两位。

国内18例，国外6例，年内保险资本房地产投资1123亿元

蓝鲸保险根据保险公司的信息披露和媒体报道进行了梳理。据不完全统计，自2016年以来，有10多家保险公司参与了房地产投资。其中，泰康人寿、华夏保险、前海人寿中国平安、太平洋财险、国华人寿、中英人寿、合众人寿8家保险公司参与国内房地产投资，投资306.36亿元，其中华夏人寿与房地产的两次合作尚未公布。

在国外房地产投资方面，有安邦保险，中国人寿、合众人寿三家保险公司参与，月投资817.48亿元。其中，值得注意的是，在购买喜达屋酒店股权时，它是在中国人寿保险集团领导的联合体是对接方，其中中中国人寿是最大的投资者。此外，自11月以来，新泰资本和合众人寿购买的美国养老金房地产尚未单独列出。

此外，从公司分布的角度来看，前海人寿涉及国内房地产投资18例，1月份投资10亿买福田CBD5月18日，宏口区四川北路街道竞得约2万平方米的办公楼和7.5亿元HK6月12日65.77亿买下深圳金利通金融中心项目，6月14日30.47亿买下杭州新天地集团有限公司房地产项目，6月22日1.4亿买下南宁龙岗步云路北侧122亩，7月13日1.72亿买下南宁海辉路西侧。GC9月1日，2016-053地块16.68亿买下上海青浦徐泾镇四块相连的商业用地，10月10日，在与碧桂园、融信等14家房地产企业激烈竞争后，溢价达到264%，12%.上海青浦商办地47亿。自2016年以来，前海人寿在房地产投资方面经常采取行动，投资金额高达144.29亿元。自2016年以来，前海人寿在房地产投资方面经常采取行动，投资金额高达144.29亿元。

按投资总额计算，前海人寿后，上市公司中国平安排名第二。蓝鲸保险发现，虽然中国平安只涉及两起案件，但金额高达99.27亿。4月13日，投资23.27亿元，通过平安房地产购买白云山区地王项目越秀星汇云城49%股权；10月12日，溢价率达到98.5%，金西青(挂)2016-02号地块以76亿元的价格购买。

值得注意的是，今年，在国内众多投资房地产项目中，保险公司不乏与房地产企业竞拍的情况。前海人寿碧桂园、荣信等14家房地产企业在激烈竞争后，赢得了12.47亿元的上海青浦商业区。平安保险与金隅、华润、万科、龙湖、华远、金地等房地产企业竞拍，经过80轮竞价，金西青(挂)2016-02号地块76亿元。

根据不完整的统计安邦保险涉及6例外国房地产投资案例中的2例，金额较大，累计投资金额高达480亿元。2月19日，47.30亿安邦保险竞争加拿大温哥华市中心最重要的地标3A三分之二的级办公楼股权；另一个例子是外媒报道的，安邦买了Strategic 16处房产中有15处是中国买家在美国进行的第二大规模收购交易，耗资65亿美元(约433亿元)。

同时，值得注意的是，2016年中国人寿投资国外房地产增加，涉及3起海外房地产投资。4月，它以3.46亿英镑（约32.18亿元）的价格在伦敦金融城购买了一栋大型办公楼Aldgate Tower;5月30日，以16.50亿美元(约108亿人民币)的价格，购买曼哈顿美国大道1285标志性写字楼项目；10月19日，以其为首的联合体投资20亿美元(134亿人民币)在美国各地购买喜达屋资本集团的酒店股份。

资产短缺，险资+房地产越来越火

在房地产投资方面，蓝鲸保险发现，在24个国内外保险基金房地产投资项目不完全统计中，除具体项目和金额外，15个项目属于投资商业地块，5个投资医疗养老地块，1个自用，1个建设保险试验区。但值得注意的是，热衷于投资商业地块的保险公司，多个项目的溢价超过50%，最高溢价超过200%。其中，虹口区四川北路街道竞争前海人寿7.5亿元HK172-13号地块溢价78.57%，前海人寿12.47亿的上海青浦商业区溢价264%，平安保险76亿的津西青(挂)2016-02号地块溢价98.5%。

资本与房地产的深度结合已成为保险业发展的主要趋势，分析师表示，跨境带来的资源整合将丰富双方的商业形式和盈利模式。同时，它指出，考虑到房地产行业的整体运营稳定性和较高的预期回报，在资产短缺的情况下，注重长期和安全的保险基金将不可避免地表现出对房地产的热爱。

最近，中国保监会明确要求保险机构投资房地产应坚持长期投资、价值投资和资产负债匹配管理原则，避免参与短期投机，不得投资开发或销售商品房，不得直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发），不得向房地产投资项目提供无担保债权融资，不得投资房地产开发公司，或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。保险机构以债权、股权、物权投资的房地产，剩余土地使用寿命不得少于15年。保险机构以债权、股权、物权投资的房地产，剩余土地使用寿命不得少于15年。

事实上，直接投资商品房的保险基金并不多。一位业内人士表示，目前保险公司投资房地产的主要渠道是投资自用房地产、海外并购和养老社区布局。

中国保监会严格执行机构自查 延续放管结合一贯思想

蓝鲸保险梳理了近年来中国保监会关于保险资本房地产投资政策的一贯思路。

今年3月8日，中国保监会发布了修订《保险资金使用管理暂行办法》的公开意见，旨在进一步完善保险资金使用管理制度，防范保险资金使用风险。其中，允许保险投资设立房地产、基础设施、养老金等专业保险资产管理机构，扩大房地产投资范围。

扩大范围后，保险资本行动频率加快，随后5月5日，为进一步规范保险公司大型未上市股权和大型房地产投资行为，防范投资风险，中国保监会发布了保险公司资金使用信息披露标准第4号：大型未上市股权和大型房地产投资。本文件特别提到了大型房地产投资，旨在规范大型未上市股权和大型房地产投资的信息披露。

事实上，放宽保险投资渠道一直是中国保监会的理念。早在2013年，中国保监会就发布了《关于支持保险业经济结构调整转型升级的指导意见》，特别指出振兴股票金融资产，优化金融配置，支持养老实体、医疗机构等相关领域的股权和房地产投资。

一年后，2014年8月，国务院发布了《关于加快现代保险服务业发展的意见》，鼓励建立房地产、基础设施、养老金等专业保险资产管理机构。2015年9月，中国保监会发布关于设立私募股权基金的通知，允许保险基金设立私募股权基金，包括增长基金、并购基金、新兴战略产业基金、夹层基金、房地产基金等。

在放宽投资渠道和范围的同时，中国保监会一直使用另一只手放管。长期以来，中国保监会发布了严格披露保险机构信息的文件，不断提高投资透明度。今年5月5日，接近监管机构的《4号准则》表示，该准则旨在防止个别保险公司的投资冲动，当时主要倾向于披露股权变更信息。最近，媒体透露，中国保监会严格要求机构对房地产投资进行自查，或进一步落实一贯的监管理念。

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