房贷降太猛，是时候上车了吗？

5月15日，央行、银保监会联合发文：

对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

当时有些小伙伴就说，央行怎么只针对首套房房贷有松动，我们买了房的老韭菜就不如狗吗?

这不，话还没说完，政策就来了。

上周五，央行将5年期以上贷款市场报价利率LPR从4.6%下调至4.45%。

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楼市利好频出，我们能省多少钱？

2019之后绝大多数人的房贷利率都是采取LPR+基点的模式，LPR降了，每个月的月供就能跟着少还点儿。

为什么房贷利率不是统一的呢?

因为各地房产供需关系不一样，房贷利率是根据当地的经济数据，信贷数据，房地产情况来综合决定的。

可以理解为，国家定大方向，也就是LPR，各地可以在LPR基础上自行设置。

LPR是浮动的，每月20日公布一次。

因此，我们的房贷利率将会有一个调整周期，正常都是一年调一次。

有的客户是每年1月1日调整;

有的客户是按放贷时间来，比如5月放贷，那每年可能是5月或者6月进行调整。

能不能马上享受到这波房贷利率优惠，体会到月供减少的快乐，具体就看合同上的约定时间了。

当然，如果之前没有选择将房贷转为和lpr挂钩的方式，而是固定利率，那lpr无论怎么变都和你没关系了。

这两项政策叠加下来，房贷优惠力度有多大呢?

正在背负房贷的朋友，以商贷300万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，每年房贷能省超过3000元;

新贷款人群，考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点，即与4月相比最大降息35个基点，每年房贷节省还款额度约7500元。

02

房贷利率还会降吗？

在短短的5天之内，连放两大利好，可以说是几家欢喜几家愁。

在一年甚至半年前，很多城市都是在调控的，一二线城市的房贷利率基本是LPR加80基点，甚至是100个基点以上。

我有个朋友就是在广州房贷利率为5.85%(LPR+120BP)的时候上了车，就算按最新的5年期LPR调整后也有5.65%。

目前广州的首套房贷利率，有些银行已经能做到 4.85%(4.45%+40bp)。

房子还没拿到，利率就差了0.8%。

按她220万的商业贷款，30年本息下来得多还26万多的利息。

苏州、天津、青岛这些城市，首套房贷款利率到了4.25%。

果真是你不买，我不买，房贷还能再降500.

她心理极度不平衡，天天追着我问：房贷利率不会再降吧?

在我看来，目前房贷利率水平远没有见底，假设这轮楼市的刺激力度不够，房贷利率很可能会再降。

LPR过去都是1年期下调多，5年期下调少，甚至不调整;

这次是LPR实施以来，首次1年期不动，5年期下调，而且一次性下调了15个基点，是力度最大的一次。

一般来说，中小企业只能申请到短期贷款，因为长期贷款对银行来说不确定因素太多，风险太大。能申请长期贷款的，要么是国企、央企，要么是房贷。

这就等于明牌，央行支持购房需求释放。

毕竟房企的雷实在太多了，光5月份就一堆事，先是某创公开违约，直接摊牌还不起利息了，接着是十几家上市房企连年报都交不出。

国家对楼市的调控政策从来不是一味打压，而是保证平稳。楼市依然在国民经济中有着基础性和主导性作用，只有稳住了楼市，才能稳住股民经济。

现在的首套房贷利率依然高于2008年的4.1%-4.2%，也明显高于2015年底去库存时候的3.4%-3.5%，还算不上重大利好;

目前推测，少则1年，多则3年，房贷利率可能会进入3%+的时代。

03

如果房贷再降，我们怎么办？

如果房贷真的一降再降，我们怎么办?

刚需群体：

有合适的房源就出手，没必要硬等最低利率，不管怎么降，肯定不会低于公积金的贷款利率的。

在一二线城市，市场情绪上来了，流动性增加，省的那点利息和房价上涨幅度相比根本不算什么。

新房不要买期房，记得选国企、央企，图的就是他们能从银行贷到款，暴雷风险小。

高利率站岗的朋友：

LPR向下的空间已经很小了，能享受的利率优惠十分有限，只能想办法多存钱，本金多还一点，利息就少还一点。

我觉得也不必过于纠结这个事情，退一万步想，只要是刚需，什么时候买都不亏。

如果是家里多了小朋友，不够住了，趁利率低的时候考虑换一套房，也是不错的选择，或许还能享受更多优惠。

对所有人：

1.不要再想着买房投资

不管楼市怎么调控，国家只是支持刚需和改善性住房需求，房住不炒是底线。

前几天南京二手房取消限购政策发布半天就被撤回，就是一个很好的例子。

只看居住功能和性价比的话，租房比买房便宜多了。

2.以前咱们看不上的投资收益率，以后可能都做不到了。

银行的主要营运模式是吃利息差，贷款利率下降了，银行既要承担风险，又要保证利润，这就导致以后存款利率肯定会降低。

5月20日之后，继国有大行之后，部分地区的中小银行定期存款利率均有所变动。有的银行定期存款利率下降幅度高达25个BP，5万起存的5年期定期存款利率已从3.25%降至3%。

我之前也很多次和大家提过，像是年金险、增额终身寿这类产品，从合同签订起就可以锁定终身确定的收益。

每年3.5%的利率，复利50年，折算下来单利在9%左右，比银行存款、甚至是比咱们大多数个人投资的年化收益还要高。

最近又有产品下架，大家有兴趣的话，可以联系自己的理财顾问，尽量赶上这趟车。

最后提醒大家，决定买不买房的核心因素不是房贷利率，也不是政策调控的方向，而是你的收入水平还有预期收入水平。买房之前，先看看自己的工资条，保证自己的还贷能力。